EINE ANDERE WOHNUNGSPOLITIK IST MÖGLICH! WAS KANN DÜSSELDORF VON WIEN LERNEN?

Eine andere Wohnungspolitik ist möglich!
Was kann Düsseldorf von Wien lernen?

Düsseldorf ist eine reiche Stadt – und eine wachsende Stadt, in der viel gebaut wurde, aber offensichtlich das Falsche. Denn gleichzeitig herrscht Wohnungsnot. So werden aktuell nur knapp 11 % des Bedarfs an Sozialwohnungen gedeckt. Trotz des über zehn Jahre währenden Immobilienbooms hat der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in diesem Zeitraum sogar zugenommen. Daran wird deutlich: Der Markt ist nicht die Lösung, sondern das Problem.
In Wien hingegen werden 60 % der Mietwohnungen dauerhaft sozial gefördert. Allein auf städtische Gemeindewohnungen entfällt mehr als ein Viertel des Wohnungsbestandes. Nachdem vielerorts die Bestände verkauft und der soziale Wohnungsbau aufgegeben wurden, stellt Wien eine wohnungspolitische Alternative dar: Keine andere Stadt in Europa besitzt so viel Wohnraum, der dem Zugriff des freien Marktes entzogen ist. Wie ist das zu erklären? Kann das Wiener Modell angesichts der anhaltenden Wohnraumkrise ein Vorbild für andere Städte sein? Und was kann eine Stadt wie Düsseldorf von Wien lernen?
Antworten auf diese Fragen verspricht ein Vortrags- und Diskussionsabend mit Christian Schantl
als Vertreter von „Wiener Wohnen“. Als städtische Institution ist „Wiener Wohnen“ für den kommunalen Wohnungsbestand und Wohnungsbau zuständig, darunter die 220.000 Gemeindewohnungen, in denen rund jede:r vierte Einwohner:in Wiens lebt. Im Anschluss daran sollen im zweiten Teil der Veranstaltung die Wiener Verhältnisse in der Diskussion auf die wohnungspolitische Situation in Düsseldorf bezogen werden: Wie lässt sich hier bezahlbarer, sicherer und angemessener Wohnraum nicht nur für wenige, sondern für alle Bewohner:innen spürbar ausbauen und dauerhaft erhalten?

Christian Schantl ist in Kärnten, der südlichsten Region Österreichs, geboren und studierte Sport und Literatur an der Universität Wien. Bevor er zu Wiener Wohnen kam, war er in verschiedenen Positionen in den Bereichen Marketing und Kommunikation tätig.


Eine Gemeinschaftsveranstaltung des Bündnis für bezahlbaren Wohnraum, des FB Architektur der Hochschule Düsseldorf, des FFT Düsseldorf, Arbeit und Leben NRW, Bund Deutscher Architektinnen und Architekten, Mieterverein Düsseldorf sowie der Gewerkschaft ver.di – Ortsverein Düsseldorf

Offener Brief an die Lodde Immobiliengruppe

Wir dokumentieren hier einen offenen Brief von Mieter:innen aus den Häusern der Lodde Immobiliengruppe. Der Brief wurde nicht vom Bündnis für bezahlbaren Wohnraum verfasst und spiegelt auch nicht die Positionen des Bündnisses direkt wieder. Wir unterstützen die Mieter:innen jedoch in ihrem Widerstand gegen Entmietung und Verdrängung.

Sehr geehrter Herr Frederic Lodde,

sehr geehrter Herr Jonas Roeben,

der Lodde Immobiliengruppe,

sehr geehrter Herr Horst Philipp,

als Mieter:innen und ehemalige Eigentümer:innen Ihrer Immobilien fordern wir Sie auf, zu den im März 2024 in den Düsseldorfer Medien bekannt gewordenen Vorwürfen Stellung zu nehmen.

Vor der Berichterstattung in der Presse haben Sie keinerlei und danach eine nur sehr sparsame Reaktion auf die Beschwerden Ihrer Mieter:innen über einen unseriös, ignorant und aggressiv erscheinenden Umgang gezeigt. Auch auf die Meldungen eklatanter Missstände in einigen Ihrer Häuser konnten wir bisher wenige Reaktionen von Ihnen feststellen.

Überraschend war dagegen, dass negative Erfahrungsberichte und Google-Bewertungen zu Ihrem Unternehmen beinahe unmittelbar nach dem Bekanntwerden der Vorwürfe in den Medien gelöscht wurden. Hier drängt sich der Eindruck auf, dass Ihnen Ihr Image im Internet, dass Sie gegenüber Ihren Investoren wahren zu wollen scheinen, wesentlich wichtiger ist, als das Wohlergehen Ihrer Mieter:innen. Nachhaltiger wäre es gewesen, Ihre Mieter:innen anständig zu behandeln, damit es gar nicht erst zu negativen Erfahrungsberichten und Bewertungen gekommen wäre.

Was z. B. spricht dagegen, Ihre EDV zu straffen und Ihre Mitarbeiter:innen zu schulen, um z. B. gegenstandslose Mahnungen und fehlerübersäte Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden?

Was z. B. spricht dagegen, Verträge genauer lesen zu lassen, anstatt bedrohlich wirkend zu klagen?

Was z. B. spricht dagegen, zum Einen solide Handwerksunternehmen zu beauftragen, um Schäden in den Wohnungen zu beheben und zum anderen den Mieter:innen einen tatsächlich gleichwertigen Ersatzwohnraum für die Zeit eines ev. notwendigen Verlassens der Wohnung bereitzustellen?

Was z. B. spricht dagegen, bei vermeintlichen Außenständen erst einmal klärend zu kommunizieren, anstatt samt bedrohlich aussehendem SCHUFA-Logo im Briefkopf auf die Gefährdung des Mietverhältnissens hinzuweisen?

Ein Unternehmen der Größenordnung der Lodde Immobiliengruppe muss in der Lage sein, seine Geschäfte so zu führen, dass sich nicht mindestens der Eindruck von passiv aggressiver Unprofessionalität oder in kauf genommener Nachlässigkeit aufdrängt. Denn uns drängt sich viel mehr der Eindruck auf, dass Sie ältere Häuser aufkaufen mit dem Ziel die Mieten in diesen Häusern drastisch zu erhöhen oder die Wohnungen teurer einzeln zu verkaufen. Wir sehen den Sozialen Frieden in unseren Häusern gefährdet. Die Meisten von uns lebten seit vielen Jahren friedlich zusammen, bevor Sie der Eigentümer unserer Häuser wurden.

Sie werben für sich als ein Unternehmen «mit Herz und Verstand». Im Düsseldorfer Express konnten wir jedoch lesen, dass Sie einer Mieterin sogar die Kaution abgenommen hätten, bevor die Mieterin die Wohnung besichtigen konnte. Im Nachhinein soll sich die Wohnung als völlig verschimmelt herausgestellt haben.

Wir lassen uns zukünftig nicht mehr so behandeln. Wir haben uns zusammen geschlossen und werden uns auch zukünftig gemeinschaftlich für einen respektablen Umgang einsetzen. Wir möchten in Frieden wohnen, fair und anständig behandelt werden.

Wir wollen uns gemäß gesetzlicher Vorgaben und geltender Rechtsprechung in Sicherheit fühlen können. Wir erwarten eine Stellungnahme zu den oben genannten Forderungen und Fragen bis zum 31.07.2024.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Mieter:innen aus Ihren Häusern

Dieses Schreiben ist ohne Unterschrift gültig.

Kampagnenförderung durch Bewegungsstiftung

Im September starten wir die neue Kampagne „Mieter:innen schützen jetzt!“ gemeinsam mit verschiedenen Mieter:innen – Gruppen wollen für mindestens sechs Monate für einen konsequenten Mieter:innen-Schutz kämpfen. Ziel ist es vorhandene wohnungspolitische Instrumente wie die Umwandlungsverordnung oder das Wirtschaftsstrafgesetz in NRW zur Anwendung zu bringen. Beide Instrumente wären hilfreich, um Mieter:innen vor klassischen Entmietungsmethoden zu schützen. Die Umwandlungsverordnung setzt das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt. Dieses Geschäft ist für Investoren lukrativ. Sie kaufen Mehrfamilienhäuser und setzen die Mieter:innen mit Mobbingmethoden auf die Straße. Im Anschluss verkaufen sie die leeren Wohnungen als Eigentumswohnungen teurer weiter. Der Genehmigungsvorbehalt könnte hier dem Geschäft einen Strich durch die Rechnung machen und Mieter:innen effektiv schützen. Das Wirtschaftsstrafgesetz könnte Anwendung finden, wenn Investoren Baumaßnahmen nur durchführen lassen, um Mieter:innen zu vertreiben. Gerade Baumaßnahmen zählen zu klassischen Mobbingmethoden, um Mieter:innen aus ihren Häusern zu ekeln. Wir wollen dafür kämpfen, dass auch dieses Gesetz in NRW zur Anwendung kommt. Unterstützung erhalten wir jetzt von der Bewegungsstiftung, bei der wir einen Antrag zur Kampagnenförderung gestellt und bewilligt bekommen haben. Achtet also auf weitere Ankündigungen. Ab September geht’s los.

Mieter:innen mit Badeutensilien protestieren gegen fehlenden Schutz und Neubau bezahlbarer Wohnungen

Mieter:innen mit Badeutensilien protestieren gegen fehlenden Schutz und Neubau bezahlbarer Wohnungen

In der kommenden Stadtratssitzung soll ein Förderprogramm zum Bau neuer Wohnungen verabschiedet werden. Mieter:innen und das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum protestieren am 27.06.2024 um 13 Uhr unter dem Titel „Mieter:innen gehen baden – Unterstützung erhält nur die Wohnungswirtschaft“ mit Badekleidung, Rettungsringen und -westen gegen dieses Programm.

Das Förderprogramm sieht vor, nur den Bau von Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen zu fördern. Startmiete bei Mietwohnungen: 12 €/qm. Dieses Programm nützt vor allem der Wohnungswirtschaft, die seit Jahren vom Immobilienboom profitiert hat und nun auf staatliche Unterstützung angewiesen ist. Für Haushalte mit geringerem Einkommen ist eine Miete von 12 €/qm nicht bezahlbar. Sie werden in dem Programm der Stadt nicht berücksichtigt, weil es für sie schon die öffentlich geförderten Sozialwohnungen gäbe. Tatsächlich gibt es jedoch viel zu wenige Sozialwohnungen und deren Zahl nimmt weiter ab.

Das größere Problem ist derzeit nicht der fehlende Neubau, sondern das Verschwinden bezahlbarer Wohnungen. Seit Jahren verlieren nämlich Mieter:innen ihre bezahlbaren Bestandswohnungen, weil Investoren sie aus ihren Wohnungen drängen. In Düsseldorf sind diese Entmietungen längst keine Einzelfälle mehr. Maßnahmen, die diesen Verlust von bezahlbarem Wohnraum stoppen könnten, wurden bisher nicht umgesetzt. Das Land NRW blockiert wichtige Maßnahmen und auch der Stadtrat hat vergangenes Jahr einen Antrag der Grünen abgelehnt, sich beim Land für einen besseren Mieterschutz einzusetzen.

Helmut Schneider, Sprecher des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum sagt: „Wenn die Mieter:innen nicht besser vor Verdrängung durch renditehungrige Investoren geschützt werden, droht im Wohnungsbestand mehr bezahlbarer Wohnraum verlorenzugehen, als überhaupt neuer gebaut werden kann. Die vorhandenen gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz müssen konsequent angewandt werden. Die Blockadehaltung des NRW-Bauministeriums beim Mieterschutz muss endlich überwunden werden und die Stadt muss Mieter:innen, die von Verdrängung betroffen sind, besser schützen.“

«Wärme-Contracting» – die jüngste Variante der Mieter:innen-Abzocke von Vonovia

Die Immobilienkrise hat die großen Wohnungsunternehmen heftig getroffenen. So hat Vonovia im Jahr 2023 6,7 Mrd. € Verlust gemacht (noch 2022 betrug der Verlust „nur“ 669 Mio.€). Steigende Zinsen und Baukosten haben die Verpflichtungen von Vonovia so in Höhe getrieben, dass sie die Einnahmen deutlich übertroffen haben. Zugleich hat sich durch die steigenden Zinsen der Buchwert der Mietimmobilien des Unternehmens von 94,7 Mrd. € auf 83,9 Mrd. € reduziert. Während die Immobilienpreise insgesamt deutlich zurückgegangen sind und derzeit kaum noch neue Wohnungen gebaut werden, bleiben die Wohnungsmieten nicht nur auf hohem Niveau, sie steigen sogar noch weiter. 

Müssen die Vonovia-Aktionäre trotz der Krise ihres Unternehmens am Hungertuch nagen? Keineswegs: Das Vonovia-Management hat der Aktionärs-Hauptversammlung im März vorgeschlagen, trotz Krise eine Dividende auszuschütten. Mit 90 Cent pro Aktie soll sie sogar um 5 Cent höher als im Vorjahr liegen. 

Wie das geht? Ganz einfach: Man verspricht schon mal eine goldene Zukunft, was nichts kostet: „Eine Rückkehr zum Wachstumskurs ist in Sicht.“, sagt Vonovia-Chef Buch. Und bis es soweit ist, lässt man die Mieter:innen bluten! Die jüngste Variante des auf Abzocke getrimmten Vonovia-Geschäftsmodells: Per „Wärme-Contracting“ wird die Wärmeversorgung ganzer Siedlungen an externe Unternehmen ausgelagert. Die sind nicht nur für Instandhaltung und Verwaltung der Wärmeversorgung zuständig, sie kontrollieren auch die Kosten und legen sie auf die Mieter:innen um. Und die Kosten dieser Heizungsumlage können mehr als happig ausfallen: In einer alten Arbeitersiedlung in Bottrop-Welheim wurden von 140 Mietparteien Nachzahlungen für 2021/2022 in Höhe mehrere hundert bis mehrere tausend Euro verlangt. In einem Fall sollte die Nachzahlung von 500 € um mehr als das Fünfache auf 2.740 € steigen! Sicher sind die Heitzungskosten 2021 generell gestiegen, ein solcher Anstieg ist aber völlig absurd!

Kann das mit rechten Dingen zugehen? Einsicht in die Belege könnte Klarheit schaffen. Aber da trifft man bei Vonovia einen ganz wunden Punkt: Das Unternehmen will sich partout nicht in Karten schauen lassen, wie die Preisgestaltung von Subunternehmen ausfällt und was von den Einnahmen in der Vonovia-Kasse landet. Einsicht in die Belege haben die Mieter:innen in Bottrop bis heute nicht bekommen, dafür eine Mahnung nach der anderen. Zwar wurde ein Großteil der Nachforderungen nach zahlreichen Einsprüchen zurückgezogen, aber extrem gestiegene Abschlagszahlungen und Arbeitspreise sind geblieben. Wie hoch die tatsächlichen Wärme-Beschaffungskosten sind, erfährt man nicht. „Das ist alles instransparent“, so Knut Unger vom Mieterverein Witten. 

Die Bottroper Mieter:innen haben ihr Anliegen in der Fragerunde der Vonovia-Hauptversammlung vorgebracht, die daraufhin für einige Minuten unterbrochen wurde. Vonovia-Chef Buch erklärte schließlich: “Wir haben generell, das ist mir bewusst, ein Problem mit Heizkosten“.

Die Vonovia-Mieter:innen haben nicht nur ein Problem mit Heizkosten. Sie haben ein Problem mit Vonovia! Wie lange will die Gesellschaft die Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen noch privaten Abzocke-Unternehmen wie Vonovia überlassen?

Helmut (9.5.24) 

Quellen: Mieterverein Witten: https://www.mvwit.de, ARD-aktuell/tagesschau 8.5.24

Jetzt mitmachen!

Zunächst wünschen wir Ihnen und euch ein frohes und wohnungspolitisch erfolgreiches neues Jahr!

Mietwahnsinn öffentlich machen, Mieter:innen organisieren und Aktionen durchführen braucht engagierte Mitstreiter:innen. Sich inhaltlich damit ausneinander zusetzen, wie eine andere wohnungspolitik möglich ist und wo wir am Besten ansetzen können, braucht kreative Köpfe. Wenn du keine Lust mehr hast zuzuschauen, wie die Zustände auf dem Wohnungsmarkt immer verrückter werden, dann haben wir was für dich: Unser Kennlerntreffen. Am 22. Januar um 19 Uhr bei fiftyfifty in der Höhenstraße 51. Dort geben wir einen ersten Einstieg in die Bündnisarbeit. Was machen wir? Wie arbeiten wir? Und wo kannst du dich konkret engagieren? Komm vorbei und mach mit uns aus Miethaien Fischstäbchen!

Wohnungsbauoffensive der Stadt Düsseldorf: 8.000 sind nicht genug!

Seit über 15 Jahren verschärft sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Düsseldorf. Da ist es mehr als überfällig, dass jetzt erstmals das Thema bezahlbarer Wohnraum von der Düsseldorfer Regierung offensiv angegangen wird.
Zusammen mit einem breiten Bündinss aus 20 Vereinigungen aus Düsseldorf zeigen wir auf, wie diese “Wohnungsbauoffensive” einzuschätzen ist, und welche Werkzeuge und Entwicklungen wir brauchen, um wirklich bezahlbaren Wohnraum zu realisieren.

Ausmaß des fehlenden bezahlbaren Wohnraums in Düsseldorf:
– Mehr als 50% der Miethaushalte zahlen mehr als 30% des Einkommens für die Miete. Damit korrespondiert, dass mehr als 50% der Miethaushalte einen Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein und damit Sozialwohnungen haben. Sichtbar wird so bei steigenden Mieten ein Bedarf von rd. 150.000 bezahlbaren Wohnungen!
-Der gemeinwohlorientierte Mietwohnungsbestand (SWD,
Genossenschaften, kirchliche Wohnungsunternehmen), der Bestand an bezahlbaren Wohnungen in privaten Mietshäusern (durch Immobilienhaie zunehmend gefährdet) und der Bestand an Sozialwohnungen decken diesen Bedarf nicht ab. Hinzu: 9.000 Sozialwohnungen fallen von 2022 bis 2031 aus der Bindung.
Mehrere Zehntausend bezahlbare und sichere Wohnungen fehlen!

Parallel überlässt die Stadt seit mehr als 15 Jahren Wohnen dem Markt und
renditeorientierten Investoren mit den Folgen:

– Beim Boden: Bodenspekulation und durch Spekulation hochgetriebene Bodenpreise, entsprechende Baukostenanteile und jetzt brachliegende Flächen, die nicht bebaut werden.
– Beim Neubau: nur hochpreisiges Bauen (Eigentumswohnungen,
Mikroapartments, teure Mietwohnungen) – eingeschränkt durch das Handlungskonzept Wohnen – jetzt durch platzen der Spekulationsblasen, teurere Kreditzinsen und Baukosten zunehmend Insolvenzen und Bauruinen
– Im Bestand: Herausholen möglichst hoher Mieten bei Vernachlässigung der Substanz durch Wohnungskonzerne und renditeorientierte Vermieter*innen – Kauf von privaten Mehrfamilienhäusern, Verdrängung und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum durch renditeorientierte Investoren – spekulativer Leerstand und gewerbliche Zweckentfremdung von Wohnraum.
Diese Folgen zeigen, wie verheerend sich dAbhängigkeit der Stadt von renditeorientierten Investoren auswirkt. Unsere Schlussfolgerung: Ein dem Bedarf an bezahlbarem und sicherem
Wohnen gerecht werdendes Wohnungsangebot ist nur über den offensiven, schrittweisen Ausbau eines gemeinwohlorientierten Wohnungssektors (Stadt, Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen) beim Neubau und im Bestand verwirklichbar.


Einschätzung zu Wohnbauoffensive/Baulandmodell vor diesem Hintergrund:
Die angekündigten mindestens 8.000 Wohneinheiten bis 2030 bedeuten nicht 100% bezahlbares und sicheres Wohnen. Das neue Quotierungskonzept zugrunde gelegt, gäbe es je nach Projektgröße einen Anteil von 20 bis 33% frei finanzierter Wohnungen, deren Mieten absehbar nicht als bezahlbares
Wohnen gelten können.


Zum Handlungsfeld Boden(vorrats-)politik:
Erstmals und endlich ist ein systematisches Vorgehen bei Erfassung und Aufkauf potentieller, städtischer Baugrundstücke erkennbar
(Potentialkataster…)
Damit verbunden wird der Anspruch formuliert, alle
Vorkaufsrechtsmöglichkeiten auszuschöpfen. Es werden jedoch, nicht alle, die genutzt werden könnten, genannt!
Im Sinne eines strategischen Flächenaufkauf sind nicht nur die 7 großen sondern auch alle anderen kleineren z. B. Brachflächen (Baulandpotential 65%) sind genauso strategisch wichtig!
Wie es durchscheint, will die Stadt die großen Grundstücke zum Verkehrswert erwerben und dann – im Vergleich zu vorher – ermäßigt an renditeorientierte Investoren weitergeben. Wenn ja: ein Unding! Enteignung (Baugebot!) und
Nutzung als städtische Flächen wären angesagt!
Es gibt (bis auf Einzelfallentscheidung per Vorlage) keine Aussagen zur Finanzierung der beabsichtigten Bodenpolitik! Wie dann eine solche realisieren?


Handlungsfeld Neubau:
Auf städtischen Grundstücken formuliert die Stadt erstmals als Ziel die Realisierung von 100% bezahlbarem Wohnen über die städtischen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften.
Der Anspruch wird jedoch bei 20 bis 33% frei finanzierten Wohneinheiten (Bedingungen der Landesförderung) mit absehbar höherpreisigen Mieten nicht eingelöst. Die Stadt müsste sich beim Land für eine Vollförderung für städtische
Grundstücke einsetzen.


Auf privaten Grundstücken:
Der Einsatz für einen Förderweg C bedeutet die Einführung eines dann geförderten „preisgedämpften“ Wohnens durch die Hintertür für renditeorientierte Investoren = Renditeförderung bis zum Marktpreis! Das kann nicht mehr sein: Die Mittel müssen für bezahlbares Wohnen auf städtischen
Grundstücken verwendet werden!


Zum Handlungsfeld Bestand: Kein Einsatz für den Erhalt und Ausbau von bezahlbarem Wohnen!

– gemeinwohlorientierter Wohnungssektor voraus.
– Keine Aussagen, wie das Herausfallen von Sozialwohnungen aus der Bindung gestoppt/verhindert werden soll – z. B. Einsatz für eine Aufhebung der Bindungsfrist beim Land.
– Keine Strategie gegen renditeorientierte Investoren, die von privat
Mehrfamilienhäuser kaufen, höchstmögliche Mieten rauspressen,
Mieterinnen verdrängen, modernisieren, Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln:

o Kein Anerkennen der Dimension des Problems und der Folgen für die Mieterinnen.
o Kein Einsatz für minimalste Instrumente zum Schutz der betroffenen Mieter*innen – Negativstbeispiele: Seit 2018 Auftrag der Erarbeitung einer sozialen Erhaltungssatzung und Ablehnung des Genehmigungsvorbehaltes bei Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen im Stadtrat im Juni 2023.
o Keine Initiative bei Land/Bund für ein Vorkaufsrecht für private
Mietshäuser/bebaute Grundstücke in Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt (gilt schon für unbebaute o. brachliegende
Grundstücke!).

– Vollkommen unzureichendes Kontrollieren und Vorgehen der Stadt gegen Leerstand und Zweckentfremdung (auch Frage des notwendigen Personals!)


Zur Finanzierung:
– Keine Angaben, welche städtischen Mittel wie und in welcher Form bereitgestellt werden sollen (z.B. für den städtischen Wohnungsbau, die Bodenpolitik oder den Aufkauf von Häusern) als Haushaltsansatz oder in Form eines gemeinwohlorientierten Fonds
– Anscheinend alleiniges Setzen auf erweiterte Zuschüsse des Landes/Bundes
– Keine Initiative an das Land für einen Wegfall der Förderbedingung 20 -33% für städtische Grundstücke.
– Statt dessen: Intensiver Einsatz der Stadt für einen Förderweg C
(preisgedämpftes Wohnen) und von Belegungsrechten zugunsten von Investoren = Finanzierung deren Rendite.


Insgesamt:
– Das neue Baulandmodell ist kein ganzheitliches, wohnungspolitisches
Gesamtkonzept.

– Dies zeigt sich besonders drastisch am städtischen (Nicht-)Handeln im Handlungsfeld Bestand. Fortschritte beim neu bauen werden so aufgefressen.
– Bei Vorrang von bezahlbarem und sicherem Wohnen durch Ausbau des gemeinwohlorientierten Wohnungssektors muss die Stadt in allen Handlungsfeldern alle ihre Möglichkeiten offensiv nutzen. Sie muss zugleich zusammen mit anderen Städten und Gemeinden die notwendigen rechtlichen und finanziellen Forderungen an Land und Bund gebündelt adressieren.

Die Krise des Immobilienmarktes spitzt sich zu – platzt jetzt die Blase?


In Düsseldorf hat es nach der de facto Pleite der Adler Group nun auch die Immobilienunternehmen Centrum (u.a. Calatrava Projekt an der Kö), Development Partner, Project Immobilien (steht u.a. für den Brause-Abriss) und jetzt Euroboden in Gerresheim erwischt. Sie alle mussten Insolvenz anmelden. Quaterback, die am Niederkasseler Lohweg offensichtlich versuchen, Mieter:innen rauszumobben, um entmietete Immobilien zu verkaufen, statt neue Wohnungen zu bauen, könnte der nächste Pleitekandidat sein. Das sind keine Einzelfälle mehr. Wir haben es mit einer veritablen Krise auf dem Immobilienmarkt zu tun, über Düsseldorf hinaus. Selbst Wohnungsgroßkonzerne wie LEG und Vonovia machen Verluste und müssen Wohnungsbestände verkaufen, um ihre Verbindlichkeiten zu begleichen.

Aber auch anderswo in der Welt gibt es beunruhigende Krisenmeldungen: In der VR China ist inzwischen nach dem großen Immobilienkonzern Evergrande ein weiterer Branchenriese, Country Garden, an den Rand der Insolvenz geraten. Der Immobiliensektor insgesamt ist für die chinesische Wirtschaft von enormer Bedeutung. Würden beiden Großkonzerne unkontrolliert zusammenbrechen, hätte das schwerwiegende Folgen für die chinesische Wirtschaft. Und weil die inzwischen auch für die Weltwirtschaft von großer Bedeutung ist, hätte das auch weltwirtschaftliche Folgen.

Bedeutet das nun ein Platzen der Immobilienblase? Eine Ökonomen“weisheit“ besagt, dass man eine Spekulationsblase erst erkennt, wenn sie geplatzt ist. Diese Banalität ist keine wissenschafliche Erkenntnis, sondern Alltagserfahrung: Hinterher ist man halt immer schlauer. Leider trifft diese Volksweisheit aber nicht auf den Immobilienmarkt zu. Hier gilt eher das Motto ’Nach der Blase ist vor der Blase›. Oder anders gesagt: Die überlebenden Krisengewinnler machen weiter wie vorher – bis zum nächsten Crash.

Wahrscheinlich ist es müßig, darüber zu spekulieren, ob das Krisengeräusch, das wir gerade hören, mehr ist als die aus der Blase entweichende Luft. Die Gefahr ist aber auf jeden Fall real, dass die Blase platzt – mit unkalkulierbaren Folgen.

Was folgt daraus?

1. Eine Erkenntnis: Die Immobilienblase hat sich nicht erst seit Kurzem entwickelt. Sie hat sich im Laufe eines über 10jährigen Immobilienbooms gebildet, weil Investoren die Preise in astronomische Höhen spekuliert haben. Dass das nicht auf Dauer sein kann, wussten alle. Und dass man an eine Grenze gestoßen ist, ab der sich die Preise nicht mehr ohne Weiteres am Markt realisieren lassen, hat sich schon im Jahr 2021 gezeigt – also lange vor dem Ukraine-Krieg und allen damit zusammenhängenden Folgen wie u.a. hohe Energiepreise, Inflation, hohe Zinsen, hohe Baukosten, die jetzt gern als Erklärungen für die Krise herangezogen werden. Das alles spielt eine Rolle, aber die Krise auf dem Immobilienmarkt ist vor allem die Krise eines spekulativen Geschäftsmodells.

2. Eine Forderung: Jetzt wird der Ruf der Immobilienwirtschaft immer lauter, „der Staat“ möge helfen (als Regulierer wollte man ihn vorher unbedingt draußen halten), was ja nur heißt, die Allgemeinheit möge die Verluste der Spekulanten übernehmen, damit sie wieder Appetit auf Investitionen bekommen. Man muss daran erinnern, dass der Immobilienmarkt die Wohnungskrise nicht gelindert, sondern im Gegenteil mit heraufbeschworen und verschärft hat. Der Markt hat im Boom versagt, ausreichend bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Aber statt  privaten Investoren jetzt mit Steuermitteln unter die Arme zu greifen, sollten diese Mittel besser in den Aufbau eines kommunalen, nicht vom Markt bestimmten Wohnungssektors fließen!

Wenn die Kommunen jetzt Immobilien günstig aus der Insolvenzmasse vom Pleiteunternehmen erwerben können, sollten sie das tun – aber nicht, um sie dann postwendend an den nächsten Privatinvestor weiterzureichen! Sie sollten sie vielmehr behalten und für den Aufbau eines kommunalen, dem  Markt entzogenen, demokratisch kontrollierten Wohnungssektors einsetzen. Darin hätten auch die Genossenschaften, und sogar private Wohnungsunternehmen ihren Platz, wenn sie sich im Mietwohnungsbau am Prinzip der Kostenmiete und nicht dem der Renditemaximierung orientieren. Auf diese Weise könnten bestehende Wohnungen erhalten bleiben und neue gebaut werden, die sich nicht nur wenige, sondern alle Bewohner:innen der Stadt  leisten können.

Großrazzia bei Adler Real Estate

Nach der Anfang des Jahres gerade noch vermiedenen Pleite befindet sich der Immobilienkonzern Adler Group unter dem Druck seiner Anleihe-Großgläubiger (u.a. Blackrock und Pimco) derzeit in einem Prozess der Selbstabwicklung. Die Verantwortlichen der Adler Group mögen gedacht haben, schlimmer könne es nicht mehr kommen. Jetzt müssen sie lernen: Doch es kann.

Am Mittwoch, den 28.6. 23 hat die Staatsanwaltschaft Frankfurt mitgeteilt, dass in Kooperation mit dem Bundeskriminalamt und Polizeistellen anderer Länder 21 Objekte von Adler Real Estate (97%ige Tochter der Adler Group, über die die meisten Immobilienprojekte des Konzerns abgewickelt werden) in Berlin, Düsseldorf, Köln und Erftstadt sowie in Österreich, den Niederlanden, Portugal, Monaco, Großbritannien und Luxemburg durchsucht wurden. Es geht für die Geschäftsjahre 2019 und 2020 um die Vorwürfe der Bilanzfälschung, Marktmanipulation und Untreue zu Lasten der Aktionäre. „Die Durchsuchungen sind ein weiterer Tiefpunkt des beispiellosen Niedergangs der Adler Group“, schreibt die FAZ (28.6. 23).

Doch bei aller nachvollziehbaren Schadenfreude sollte man nicht vergessen: Das hochriskante und in erheblichem Maße auch kriminelle Geschäftsmodell der Adler Group – wir haben als Bündnis für bezahlbaren Wohnraum wiederholt darüber berichtet – hat lange gut funktioniert, auch unter Beteiligung der Wirtschaftsprüfer vom KPMG, die inzwischen kalte Füße bekommen haben. Es hat so lange funktioniert, wie am spekulativ aufgeblähten Immobilienmarkt die Gier noch größer war als die Sorge, dass es so auf Dauer nicht weitergehen könne. Aber schon im Jahr 2021, lange vor dem Krieg in der Ukraine, vor Inflation und Zinsanstieg, war das Unbehagen spürbar, es könne mit dem Boom bald ein Ende haben. Die Vorwürfe des britische Börsenspekulanten Fraser Perring gegen die Adler Group, die sich – wie die aktuelle Großrazzia zeigt – weitgehend erhärtet haben, fielen in einer schon verunsicherten Branche auf fruchtbaren Boden und wurden so zum Auslöser des rapiden Niedergangs der Adler Group.

Im Rückblick zeigt sich: Die Krise der Adler Group war das erste Wetterleuchten über einem spekulativ aufgeblähten Immobilienmarkt. „Ein überhitzter Markt verursacht fast zwangsläufig Exzesse. … Der Fall der Adler Group zeigt wohl bisher nur einige der entstandenen Probleme. Weitere werden in den kommenden Monaten und Jahren noch ans Tageslicht kommen.» hatte die Neue Zürcher Zeitung schon im letzten Jahr vorausschauend festgestellt (NZZ 2.5. 22). Das Statistische Bundesamt hat mit seinem jüngsten Quartalsbericht aufgezeigt, dass zum Wetterleuchten nun auch Blitz und Donner gekommen sind: Die Krise betrifft nicht mehr nur einzelne Unternehmen, sondern sie hat den Immobilienmarkt insgesamt erfasst. Die Immobilienpreise in Deutschland sind inzwischen so stark wie vor 20 Jahren nicht mehr eingebrochen.

Sumpfblüten wie die Adler Group können nur da gedeihen, wo es einen Sumpf gibt. Die Empörung über spektakuläre Einzelfälle wie die Adler Group darf nicht den Blick darauf verstellen, dass das eigentliche Problem der Immobilienmarkt selber ist, dessen spekulative Eigendynamik zwangsläufig immer wieder solche Sumpfblüten hervorbringt.

Leider fehlen den Kommunen aber die gesetzlichen Mittel bis hin zur Enteignung, um wirksam gegen die Spekulation auf dem Immobilienmarkt vorzugehen – eine leidvolle Erfahrung, die Düsseldorf gerade mit den sechs Adler-Projekten in der Stadt macht. So bleibt der Stadt nur die Hoffnung, sich dort aus den Beständen der zum Verkauf gezwungenen Adler Group günstig bedienen zu können, wo sie sich ein Vorkaufsrecht gesichert hat (Gerresheim, Benrath). Eine Hoffnung, die sich aber auch als trügerisch erweisen könnte.

DIE LEG GEHÖRT INS GEMEINEIGENTUM

Kundgebung anlässlich der Aktionärsversammlung der LEG

17.05.2023, 09:00 Uhr, Maritim Hotel

Am 17. Mai findet die Hauptversammlung der LEG im Düsseldorfer Maritim Hotel statt. Das ehemals landeseigene Unternehmen hat insbesondere in der Corona Krise fette Gewinne eingefahren und den Aktionär:innen großzügige Dividenden ausgezahlt. Der Konzern reichte von jedem gezahlten Euro Miete, 43ct direkt an die Aktionär:innen weiter.

In diesem Jahr soll es erstmals keine Dividendenzahlungen geben. Hintergrund ist das Ende des Immobilienbooms und in der Folge die Krise des Geschäftsmodells der LEG bzw. aller renditeorientierten Wohnungskonzerne, wie auch der VONOVIA.

Den auf Pump aufgeblähten Konzern treffen jetzt die steigenden Kreditzinsen und Baukosten. Es drohen Verkäufe und eine weitere Verschlimmerung der Konzernpraktiken gegen die LEG-Mieter:innen.

Die Mieterinnen werden sich verstärkt gegen erhöhte Mieten, Nebenkosten, Zwangsräumungen usw. wehren müssen.

All dies zeigt, dass die LEG (wieder) in Gemeineigentum überführt gehört.

Bezahlbares und sicheres Wohnen für Alle ist Teil der Daseinsvorsorge und muss dem Markt entzogen werden!

Am 17. Mai findet zugleich digital die Hauptversammlung der Vonovia SE und am 20.05.23 in Bochum eine Demonstration statt.

Gemeinsame Forderungen sind:

  • Mieter*innen entlasten
  • Stärkung gemeinnütziger Vermieter, Genossenschaften und Investoren und des kommunalen Wohnungsbaus
  • Dauerhafte Sozialwohnungen
  • Verbot von Indexmieten und einen bundesweit wirksamen Mietendeckel
  • Kündigungen, Versorgungssperren und Zwangsräumungen verhindern
  • Schaffung von Wohnraum für Obdachlose
  • Mehr barrierefreier Wohnraum

Diesen Forderungen und der Forderung nach einer Rückführung der LEG in Gemeineigentum werden wir auf der Kundgebung vor dem Maritim in Düsseldorf Raum geben.

Wir laden daher alle ein, am 17.05. um 09:00 Uhr zum Eingang des Maritim Hotels zu kommen.

Weitere Hintergründe zur Aktionärsversammlung der LEG und der Vonoviademo am 20.05.23 findet ihr unter: https://mieteraktionärin.de/leg-in-der-abwaertsspirale/ und https://gemeinsam-gegen-vonovia.de/